第五章●カフェ立地の見付け方

立地条件

1. 通行量の多少

• 通行人が入ってくる確率は0.5%以下
• 通行量が多いと家賃は高い。
• 通行量は少なくても、“口コミ“に頼ることも可能。
• 通行人の通行の目的に注意

→イベント目的の通行人は寄らない。

→病院や庁舎は、中にカフェや食堂がある。

2. 競合店とそのレベル

• 立地条件のいい場所は競合店が多くて当然
• 競合店に勝てる（或いは共存できる）ビジネスプランが必要
• 開店後競店が現われる可能性もある。

3. 視認性がいいか悪いか

• 看板やファサード（外観）のデザインでカバーできる。
• 広い問口や再店→視認性はいいが、家賃が高い。

4. 表通りに面しているか否か

• 道路幅が広いと、逆に通行人が少ないとか、向い側の通行人は狙えない。
• 裏通りでも、“口コミ“に頼ることも可能。

5. 駅の規模と駅からの距離

• 規模が大きくても8分離れるなら、規模が小さくても、駅から1分の場所。

「商圏寸断」と「伸びない要素」

 

1. 極端に広い道路
2. 河川
3. 墓地
4. 神社仏閣
5. 坂道

出店は１階以外も視野に入れる。

1. １階は家賃が高い。
2. １階以外は階段に注意
3. ３階になると、家賃は極端に下がる。

 

→ゆっくり寛いでもらう業態なら、３階でも可能。

→エレベータ付きが絶対条件。

沿線駅そばは有望立地

沿線=ベッドタウン

→昼のメインターゲットは、主婦、６０～７０歳の男性

→夜はこの町に帰ってくる人達

シャッター商店街に狙える立地

商店街の店舗は完全に買い手市場

→条件の交渉がし易い。

→助成金

初期投資と立地の選び方

使用総資本の回転数

●使用総資本＝開店する為に使用した資本全て

 

 ＝年間売上高／総資本

 

	１０坪前後	２０坪前後	３０坪前後
使用総資本回転数	1.5前後	1.0～⒈2	0.8～1.0

 

２０坪で使用総資本１０００万円の場合、必要な売上は、年間１０００万円以上

賃貸契約には要注意

1. 一般賃貸契約

• 契約期間は通常2～3年
• 契約更新は当初の契約年数で
• 更新科は家賃の1～2ヶ月分

2. 定期借家賃貸借契約

• 契約期間は通常2～5年
• 契約の更新はできない。一度解約して再契約する。
• 再契約できない／家賃の大幅アップの可能性も。
• ビルの建替えなどの事情もある。

「転貸店舗」の危険性と不利

1. 転貸（家主の承諾なしに賃借人が他の人に賃貸する）

• 家主から追い出される可能性も。
• 敷金等が安くても避けるべき。

2. 承諾転貸借（家主の承諾を得て賃借人が他の人に賃貸する。）

• 転貸者が倒産する等のリスク
• 家主との直接契約に

「リース店舗」は初期投資は少ないが

• 内装設備等ができている。
• 家賃が高い。

店舗賃借上の注意点

1. 厨房排気

• 外部ダクトの設置場所によっては設置費用が高額になる。

2. ガス容量

• 湯沸器は必須・・・「許可を取るために」

3. 電気

• 必要な容量と増設が可能かの確認

4. 看板

• どこに出せるかの確認

5. 営業時間の制限

「居抜店舗」の良し悪し

 

• 営業していた店舗を引き継ぐ
• 居抜代が付いているか、無料か？
• 一般的に安くできるが、卜ラブルも